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建设法治本溪 巾帼在行动 | 请人照看房子,进门容易出门难

本溪半边天2019-01-17 06:43:33

弟弟出国深造,委托哥哥保管自己的房子,并照顾母亲,承诺只要照顾好母亲,将来把房子送给哥哥。但是,母亲因婆媳关系不好而回老家独住,这个房子哥哥还能要吗?

案例:
    江苏的陈山和陈昆是一对同胞兄弟,他们很小的时候父亲就去世了。哥哥陈山高中毕业后来到上海打拼,经过多年的努力,在上海结了婚买了房。弟弟陈昆考上了上海的大学,毕业后进入上海的一家外企工作。几年后,陈昆也贷款买了房,并把母亲从老家接来和自己同住。
    2003年,陈昆获得了去美国深造的机会。他的房子还有十几万元贷款没有还完,就和哥哥商量,由哥哥替他偿还。因为他可能移民美国,他承诺只要哥哥好好照顾母亲,这套房子将来就送给哥哥。陈山答应下来。为了方便照顾母亲,陈山一家搬进了陈昆的房子,把自己的房子租了出去。
    出国之前,陈昆专门和哥哥签订了一份《委托保管书》,还进行了公证。委托书中写明,自2003年8月起至2007年12月止,陈昆出国读书期间无法对房产进行管理,委托哥哥全权管理房产相关事务,包括还贷、出售、租赁、抵押等,支出和收益由陈山管理。从某种意义上说,虽然房子不是陈山的,但陈山完全可以当自己的房子一样处理。
    谁知才一起住了一年,陈山的母亲就因为婆媳关系不好,提出要回江苏老家。陈山百般劝解,都没有改变母亲的主意。陈昆觉得哥哥并没有好好照顾母亲,就不想把房子给哥哥了。2007年陈昆完成学业后顺利留在了美国工作,直到此时,母亲也没有再回上海,而陈山一家始终在他的房子里居住。
    接下来的几年里,陈昆一直催促哥哥搬出去,都被哥哥以各种理由拒绝。转眼间,陈山一家在陈昆的房子里住了七年。2011年6月,陈昆实在无法忍受,就专门请了长假回国,把陈山告到了闵行区法院,要求哥哥一家搬出去。陈山也知道自己只照顾了母亲一年,没有完成陈昆的托付,并没有要求房子的产权,只是提出他帮陈昆保管房子,要求七年的保管费。
    陈昆认为,当初让哥哥搬到自己的房子住,是为了方便照顾母亲,只能算暂住,不是保管。陈山就拿出当初签订的《委托保管书》,要求陈昆支付保管费。10月19日,法院审理后认为,《委托保管书》的期限已过,陈山一家理应搬走。虽然兄弟俩签订的书面协议上有“保管”两字,但实际上更侧重委托,并不是保管,无权要求管理费,但办理房子相关事务的合理支出,包括代为偿还的贷款可以要求陈昆偿还。


说法:
    明明是《委托保管书》,陈山也住在陈昆的房子里,为什么不算保管呢?在生活中,人们长期在外时,也会把房子托付给亲友照看。这种照看,有时只是让亲友时不时过来看看房子的卫生和安全,有时还会让亲友帮忙还贷款、处理和房子有关的买卖等。在法律上,前一种情况叫保管,后一种情况叫委托。那么,两者到底有什么区别呢?
    简单来说,保管是一种特殊形式的委托,保管仅限于照看物品,超出照看物品之外的就是委托。很多时候,委托需要以保管为前提,比如帮别人从存折里取钱,首先需要帮别人照看存折,但因为要做的事情超出了照看存折,就不算保管,而属于委托。
    陈昆让陈山一家住到自己的房子里,是保管还是委托,取决于陈昆和陈山签订的《委托保管书》。如果陈昆只是让陈山在他出国期间照看房子的卫生和安全,就是保管。然而,从他们签订的《委托保管书》不难看出,陈昆让陈山做的并不仅仅是照看房子的卫生和安全,还有还贷、出售、租赁、抵押等跟房子相关的事情。这个范围远远超出了只是照看房子,就是委托合同。
    陈山认为自己帮陈昆照看房子是保管,所以在陈昆不回国期间他继续履行了保管责任,就能向陈昆索要保管费。然而实际上,陈山是接受了陈昆的委托,当委托期限到了的时候,他们自然应该搬出去。陈山一家超过期限仍然居住在陈昆的房子里,属于侵犯陈昆对房子的居住权和使用权,可以要求陈山赔偿相应的损失。
    不管是保管还是委托,都不会改变物品的所有权。陈昆曾经承诺要把房子给陈山,但没有写成书面协议,只是口头上进行了表示。更何况,陈山没有完成陈昆照顾好母亲的要求,也不能要求陈昆把房子给他。他只能要求陈昆补偿自己代为偿还的贷款。
    法官提醒说,我们平常出远门,请亲友帮忙“照看房子”时,应该根据具体的情况选择保管或委托。如果只是想有人帮忙照看房子的卫生和安全,选择保管比较合适。如果房子还有未还的贷款等事务需要处理,选择委托比较合适。需要注意的是,不管是保管和委托,最好都能够事先约定一个期限和报酬,避免事后发生纠纷。