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楼市3.15之“借名买房”,你应该知道的风险隐患

MrHouse房小白2018-07-09 16:07:11

在多地开启了限购政策的环境下,滋生了一些人为了个人利益铤而走险的现象。2012年的一件“借名买房”事情,让小编在3.15来临之际,重新帮各位梳理一下相关的问题,归纳法律风险知识,以防这类事件的再度发生。


刚在深圳落脚的夫妻想要购买房产,但是由于限购政策,不符合购买条件,所以与在深圳开公司的10年老友达成协议,以朋友的名义购买房产,在夫妻二人满足购买条件后再进行过户,夏女士夫妇便委托了范某迎进行借名买房,并出资房屋全款900多万元(含税),分十次转账给朋友。


但是当满足购房条件后,该夫妻朋友多次以各种理由推脱没有进行房产过户,自己因为担心房子一直不过户会有风险,便查询房子的产权状态。结果发现在2015年初房产就已经被人民法院查封了。


理由则是朋友的公司欠款未还,最后只能拿房子抵押,而夫妻二人的这位朋友和公司都不知去向。夫妻多次向相关法院上诉,但是由于房产确实在公司名下,而公司无法还清债款,均驳回上诉,并将拍卖、变卖其公司名下的这套房产。 


借名买房存在的风险


1.名义产权人反悔


如果名义产权人(被借名买房的人,非实际购房者)反悔,而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。


2.名义产权人陷入债务等纠纷


从名义产权人领取房产证,到将房屋产权过户给出资人的这段时间,一种情况是,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖。


另一种情况是,名义产权人中途发生意外,很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而只能要求对方返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。


3.名义产权人私下卖房


如果名义产权人不守诚信,偷偷将该房产出售,而购房者(第三人)因基于对房产登记的信任,购买了该房产,那么,真正出资的购房人就可能无法追回该房产。


4.借名买房合同无效


如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋,该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后,向公证机关申请公证,公证机关也不予受理。


5.过户产生的税费


即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下,也要负担相应的税费。


借名买房的风险防范


1.实际出资人一定要与名义购房人之前签订借名买房协议。在协议中,最好注明合同双方当事人的基本情况、房屋的基本状况、房屋价款、支付方式以及如何协助办理过户登记等。


2.实际出资人在购房时应当通过自己的账户向出卖人支付房屋价款,保存相应的转账凭证。


3.在房屋交付后,实际出资人需要对房屋以及相应的产权证书实现实际占有。如果该房屋出租的话,保留缴纳税费的相关票据,以及收取租金的证据材料。


4.为了确保名义购房人擅自出售房屋损害实际出资人的合法权益,双方有必要前往房地产交易中心就该房产做个人抵押。


律师解读


1.对于“借名买房”的纠纷处理,本质上应取决于对物权关系和债权关系的区分以及不动产登记在该法律行为中的认识。借名买房关系中,存在两个合意:一是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意;另一个是借名人与第三人之间达成的房屋买卖合同,并据此向登记机关进行的关于房屋所有权登记的合意。借名买房不能约定物权的归属


2.目前我国的物权法对于不动产物权的变动采取‘登记生效主义’,也就是说不动产物权的变动,在其他条件具备情况下,是在不动产登记簿登记后,物权才发生变动。并且根据《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,可以看出不动产登记簿具有权利推定的作用。因此房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生物权效力。房屋所有权并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了特定的债权债务关系,该约定仅具有债权效力。被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。

3.我国物权法第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”即在存在其他交易主体的外部关系中,不动产物权登记发生公信力,其功能在于保护交易安全,即交易主体合理信赖利益的安全,亦即交易者根据一般的判断标准,在外观为正常的条件下进行的交易行为,其期待利益应受法律保护。

4.一般认为,借名买房合同无法对物权的归属做出约定,物权的变动有自己的规则。而根据合同自由的原则,借名买房合同是当事人双方做出的真实意思的表达,具有法律效力,可以作为债券债务关系对待,双方都是完全民事行为能力人,所以应当知道其中风险,所以也应该承担双方认知范围内的风险。但是承担风险并不意味着吃亏。合同法、民法总则对于合同与债权债务关系都做出了相应的具体的规定,比如违约责任、缔约过失责任,诚实信用原则等等。在合理范围内的风险当然要自己承担,超出此范围的风险造成损失的,当然可以依据法律,要求对方给予相应的补偿。

综合整理于网络

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