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重建加建房屋全攻略 | 自己盖房成本多少?需要考虑哪些因素?

美帝活雷锋2019-01-11 17:33:48


 

今天活雷锋为大家请来了位于硅谷诞生地Palo Alto的德立昂地产公司的创始人ken DeLeon,以及该公司的华语市场代表Melanie Yu为大家揭秘——如何高效地建造你的梦想家园。

 


现如今在硅谷买地建房的需求比例比以往任何时候都要高为什么主要有三个原因

  1. 房源少新房更少

  2. 房价高

  3. 市场上现有的房源多过于老化例如没有开放式的厨房没有步入式衣帽间和挑高的空间等等


这使得买家不得不开始问自己为什么不自己建房子这样一来他们不仅可以节省买房时的成本还可以享有较低地产税的双重优势


当然买地建房的原因可能会很多但潜在的困难也不少例如新手经常遇到的问题有工期延误成本超支等等适当的规划将帮助你避免这些问题下面我们一起来看顶尖经纪人如何看待高效地建造你的梦想家园



在理想的城市购买正确的土地

例如拿湾区富裕小镇AthertonWoodside来举例

Atherton是众多精英城镇中建房审批最最宽松的一个甚至没有设计审批的流程只要确保建筑在建筑红线(setback)内几乎都能得到快速审批的保障我们的客户之一在不到18个月的时间内完成了在一块超过11,000平方英尺的地块建房的工程

相反Woodside有时需要近18个月才能获得建房许可证该镇有一个非常严格和彻底的设计审查程序用以确保新的住宅能与当地居民所喜爱的田园生活气氛相和谐


  • 一旦确定了你喜欢的城市还要确保购买一块地王”。这主要是鉴于一旦工程完工这将有助于房子的价值翻一番

  • 相反即使建筑质量有保证但因为位置欠佳或位于繁忙的街道那房子的价值会受到负面的影响

  • 此外选址时最常见的问题是受政府保护禁止砍伐的文化遗产树(heritage trees例如橡树或红木树理想的情况是这些树位于选择的地块的四周而非中央这样一来建房的成本会相应减少

  • 另外还需关注的其他问题比如地块的大小是否也包括了可用于打造亮丽户外景观(curb appeal )的用地面积以及足够大的后院



锁定建筑成本和风格

一般来说在建造定制房屋时应该预算每平方尺$275$500美元的建筑费用

不同房子的建筑风格可以作为定价的参考

  • 现代风格家居(Contemporary Style)的建造费用最为昂贵因为建造材料中钢筋和大面积玻璃门窗的使用。

  • 手工匠风格的房子(Craftsman Style)以木质装饰精致做工的冠状天花板线和大量的内置储物柜而位居中等价位

  • 地中海风格的房屋(Mediterranean Style )造价最低因为用于涂抹外墙的灰泥价格便宜另外自然柔和的线条可以掩盖建筑缺陷现今这种建筑风格正在变得越来越不入时并且从转售的角度来说也在渐渐丧失优势

此外在像Palo Alto这样的城镇土地有限建筑商需要最大化房子的面积同时保持相对低的成本通常两层楼的房屋比同样大的一层楼的房子建造的成本相对实惠而受到欢迎因为地基和屋顶的成本会相对降低另外两层楼的房屋拥有的户外空间也相对增加

Old Palo Alto ,Barron Park 社区的房子可以修建地下室最大化房子的面积由于Palo Alto的建房规定中声明由于地平面下的建筑不会对邻居产生任何负面的影响所以地下室的面积并不算做在Palo Alto建筑面积计算规范之内因此这两个社区内翻新重建的住宅多带有地下室这大大增加了房子的可使用面积


从时间上看如果计划建地下室你应该预留六个月的时间用于画图和申请建房许可证另外12个月到18个月的时间用于施工



雇佣合适的建筑团队

寻找一个与您观点一致的并能时刻保持良好沟通的建筑师和承包商对于愉快的建屋过程至关重要在硅谷由于经济走势强劲优秀的建筑师和承包商经常需要提前预约有的时候等待开工的时间可能会超过六个月


当选择建筑师时您的最重要的两个考虑因素应该是建筑师具备在你准备建房子的城市的专业知识以及拥有值得你信任的可制定出你所期望的风格的家园的能力虽然在旧金山和洛杉矶有很多著名的建筑师但我们总是会建议我们的客户选择与当地城市的建筑部门有着紧密合作的当地建筑师因为我们不止一次地听说因为建筑师对城市建筑规范的不熟悉而耽误工期的例子


其次有的建筑师会按自己的偏好来做设计而有的则会借鉴之前被采纳的设计提交提案我们常常会为我们的客户提供专业的意见以确保他们所打造的梦想家园也将是具有很高的转售价值的优秀投资比如我们会建议楼上至少有三间卧室和两间浴室

我们曾遇到过一个卖家非常漂亮的房子但可惜的是他们在建房时只有两个卧室在二楼因为他们只有一个孩子但是当我们在代理销售这套房子时他们并没有收到最高的投资回报因为多数在该地区看房的买家通常有两个孩子一般来说买家不希望他们的一个孩子单独住在不同的楼层



其他具有极高转售价值的元素

  • 为年老的父母准备的楼下客用套房

  • 开放式的空间厨房与家庭起居室相连接并带有通向后院的入口

  • 挑高的天花板

  • 建造地下室时应避免压迫感并考虑怎样引入自然光和拥有独立的出口


两种常见的地基的利与弊

升高地基(Raised-perimeter

  • 优点地下有供电线水管等通过的空间进行水电维修加建时其相对的成本会低

  • 缺点造价高地下空间容易积水并有啮齿动物出没的隐患以及绝缘性能差

水泥板地基 Slab-on-grade)没有爬行空间

  • 优点夏季温度较低低成本因为地面没有架高门前无需有阶梯

  • 缺点潜在的排水隐患地基一旦开裂维修成本高以及加建和改造时的不便之处就是每次都要打开水泥再浇筑封合

排水问题

排水问题也是每一座房屋在修建之前都必须要考虑的事情如果排水问题在设计时存在缺陷在下雨的时候过多的水可能会导致房子下方的土壤遭到破坏从而导致地基开裂等情形这些问题可以通过安装法式排水管(French Drain在新建房中安装排污水泵(Sump Pump抗震加固措施(Seismic Retrofitting)来解决



园林景观考虑因素

在园林景观的设计中有至少三个因素要考虑:

1. 私密性例如围栏的高度是否种有可保护隐私的树种

2. 具有吸引力的外观(Curb-Appeal这是说当路人经过你家门前时瞬间产生的一种喜欢上它的冲动

3. 周到的景观设计作为一家大小户外娱乐的栖息地怎样的合理规划会有效利用这块自留地例如是否规划了为孩子搭建儿童攀爬架的地方带户外厨房的BBQ操作台呢夜晚取暖的火盆(Fire Pit户外聚餐晒太阳的露台果树花房菜园等等都要考虑齐全

室内装修考虑因素

在室内装修方面通常浴室和厨房的装修是整个房子的另一个亮点所在

就拿厨房来说一个精心设计的厨房应该拥有开放式的空间高端定制的橱柜高品质的通风系统此外层高如何是否有足够的窗户将充足的光线带入室内电器和橱柜的质量如何


在配件方面Grohe,Kohler,ROHL,WaterworksAmerican Standard这样的高端品牌往往是质量的保证高端家用电器也是一笔值得的投资一般来说大众考虑的品牌有

1. Sub – Zero: 是一家家族企业只专注于生产冰箱和葡萄酒冷藏柜。2000,Sub-Zero买下了Wolf。Wolf则以他的炉灶/烤箱闻名业界

2. Gaggenau: Bosch买下这个品牌拥有时尚非凡的外观BangOlufsen设计非常酷与现代家居风格异常匹配

3. Viking: 他们最强大的产品是炉灶虽专注于产品的效能,但因为客服做得不好从而降低了这个品牌的信誉

4. Thermador: Bosch购入性价比高兼具可靠性明星产品包括洗碗机冰箱和炉灶

5. Bosch: 主打洗碗机以时尚而实惠著称

此外家居设计方面的细节还应该考虑地板的选材楼梯的风格门窗的品质屋顶的材质水电软装智能家居方面等等


大事件

2017年6月,根据《华尔街时报》公布的全美房地产数据分析公司真趋势(Real Trends, Inc.)的排名,德立昂地产团队以2016年7.3亿的代理销售总量,成为了全加州#1房地产代理团队!全美#2房地产代理团队!


在德立昂地产,我们有In-house建筑顾问,我们也和当地信誉极高的建筑师为我们的买家客户提供实地考察,以确保我们的客户在之后的建房过程中没有任何阻力。不仅如此,我们还会在整个建房的过程中为我们的客户提供持续的建议


美国房源列表MLS数据显示在过去10年中通过德立昂团队购买及销售房屋的客户每年的年回报率大约在15%左右比整个圣克拉拉县的3%高出了近12%


秋季是房地产市场的旺季德立昂现有数十套房源将于99号这个周末隆重上市敬请期待



现有房源:

165 Patricia Drive, Atherton

5房7.5卫

$9,888,000


5 Cedar Lane, Woodside

5房5卫

$5,488,000



27760 Edgerton Road, Los Altos Hills

4房6.5卫

$7,988,000



12008 Adobe Creek Lodge Road, Los Altos Hills

6房6.5卫

$5,988,000



21449 Toll Gate Road, Saratoga

7房7.5卫

$8,988,000


德立昂地产

  • 中英文官网:www.deleonrealty.com

  • 华语市场代表:Melanie Yu

  • 电话:650-485-0398

  • 邮件:Melanie@deleonrealty.com