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温州第一烂尾豪宅的结局,你一定想不到!

龙湾永强在线2018-05-28 09:16:10

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号称对标上海“汤臣一品”,计划卖5.5万元/平方米,集各种高大尚为一体的“鹿城一品”,因为开发商温州光大房地产开发有限公司债台高筑,眼看快建成时成为了烂尾楼。


像温州很多陷入债务危机的企业一样,光大房开被申请进入破产程序,“鹿城一品”地块及附属建筑也被法院挂到淘宝网上拍卖,但就在开拍前,光大房开的法人汪小海以找到复工续建投资方为由向法院申请暂缓拍卖,“相比拍卖,复工续建能换更多钱”。


法院临时撤下拍卖,复工续建却未能顺利进行。


今年5月,命运多舛的“鹿城一品”地块及在建工程二度开拍,经过五名报名者69轮角逐,最终,温州市新华鸿房地产开发有限公司以刷新温州司法网拍成交价记录的3.13亿余元成为接盘侠。



如今4个多月过去,“换血”后的“鹿城一品”又将以怎样的面貌呈现?


新东家

继续走高品质路线


“之所以敢花3.13亿元参与拍卖,是因为对这个项目进行了全方位的调查和勘探。”新华鸿房开的一名项目负责人称,不论是地段、交通、商业等外在配套,还是产品品质、套型设计,该项目在温州区域都是不可复制的。


新华鸿房开向记者透露,他们决定在保留楼盘的原有格局和主体结构的基础上,同时引入国际顶尖的设计团队,精雕细琢每个细节。采用新中式风格园林和现代风格建筑相结合,从景观、建筑、外立面等方面对项目品质进行全方位提升。


记者前往温州前庄路看到,“鹿城一品”灰斑斑的围墙已经粉刷一新,围墙内戴着安全帽的工人来回穿梭,脚手架及施工围网正在搭建。





新华鸿房开称,他们具体在做这些改进:外部景观方面,要打造一种“城市之内,尘世之外”的幽美意境;建筑主体方面,要对项目原有的建筑外立面进行白洞石为主体石材的外立面改造;内部装修方面,再现世界级奢宅的高贵品质。


而对于坊间传言的明年1月左右开盘一事,该房开的相关负责人称,尚未确定。


砸3.13亿元

介入时机恰到好处?


“鹿城一品”到底会不会成为烫手山芋?拍卖落槌后,坊间的各种议论声音一直未曾停歇。


不过,足以让新华鸿房开老板睡个安稳觉的是,今年上半年,温州房地产市场呈现出供销两旺的市场态势。


作为楼市行情的其中一个风向标,今年以来的温州法院查封房的司法网拍价格,成交价几乎清一色高于评估价,并频频上演竞拍者经过数十轮角逐才出胜负的好事。


据温州市住建委房管局网成交数据显示,今年上半年,温州全市商品房共销售34848套,同比去年多销售3917套,上升12.86%;建筑总面积426.32万㎡,同比上升10.76%。对应的商品住房交易价格稳中有升,全市商品住房成交均价超过14400元,环比上升3.3%。市区住宅成交每平方米均价突破2万元,环比上升5.83%。今年,新盘售价最高的万科时代·翡翠滨江,单价突破了4万元。




正在改造提升中的“鹿城一品”。



但毕竟已不是房市疯狂年代,前任老板曾计划卖5.5万元/平方米的“鹿城一品”,新华鸿房开老板“提升改造”后,打算卖多少?


记者并未能从新华鸿处得到确切答案,谜底仍待时间来揭开。



新闻加点料

风光无限的豪宅

何缘沦为拍卖品



“鹿城一品”2010年2月由温州光大房地产开发有限公司以4.158亿元拍得地块,楼面价每平方米高达26357元。当时,地块挂牌起始价为19696万元,共吸引了9家房地产开发公司参加了角逐。经过长达一个多小时、13轮的轮番竞价,最终温州光大房地产开发有限公司以4.158亿元成功中标。


谁也没料到,如今“鹿城一品”地块及在建工程甚至还不如当年的地块中标价格。

2010年,楼市不愁卖的年代,让曾在朋友房产公司帮忙经历的汪小海再也按捺不住。他和其他6位企业家朋友一拍即合,决定推出一个鹿城最高端楼盘,对标目标:上海“汤臣一品”。



当年“鹿城一品”效果图。



“里面的自有资金仅有30%~40%,其他都是借的。”汪小海表示,借款月利息两分、三分不等,甚至还有月息四分。


那是一个疯狂的年代。很多人看到这么大一个盘子,都觉得不会出事,有些人还特意托人情找上汪小海等人要求出借钱款。


当时集各种高大上于一身的“鹿城一品”,坊间传闻价格高达8万/平方米。


“确实都是这么传说的。但我们原本打算的销售单价是5.5万元/平方米。因为当时温州稍微高端一点的楼盘,都卖5万元/平方米以上。”汪小海说。



按通常情况,开发商拿地后半年到一年的时间,就可以进行预售。然而,让他们想不到的是,在建房数量上和周边的住户发生了分歧。计划建4幢的规划,迟迟得不到批复。等到他们最终无奈接受“只建设两幢”这一事实时,已经是一年后的2011年。


屋漏偏逢连夜雨。“用土地产权证向银行抵押贷款的2个亿中,最终有七千万元没有到位,资金链顿时断了。”汪小海说。


此后,“鹿城一品”就像大家看到的那样:建建停停,直至完全停工,成为著名烂尾楼。


停工前,“鹿城一品”框架部分已经完成,但砖砌体、门窗及装饰未开始,楼层的栏板预留了竖向钢筋,砼未浇筑,层面层的栏板已经浇筑完毕,物管楼还未开始施工。



原定司法拍卖一度被撤回




2015年8月28日,龙湾法院裁定受理光大房开公司破产清算一案。截止2015年11月,光大房开债权人申报债权总额(含逾期申报债权)为20.5亿元。经管理人审核,现确认的光大房开负债合计约7.97亿元,其中享有优先权的债权额约2.34亿元(抵押担保债权本金及利息合计约为1.89亿元;建筑工程优先债权约为4466万元)。另有申报债权12.5亿元不予确认。


龙湾法院透露,光大房开公司资不抵债现象极为严重。其中抵押权人原为华夏银行温州分行,2013年10月,华夏银行温州分行将其债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司,其除了抵押担保债权1.89亿元,还有普通债权1360万元。建筑工程优先债权人为温州建设集团有限公司,其除了优先部分债权4466万元,还有普通债权2294万元。





根据第一次债权人会议表决结果,受管理人委托,2016年6月20日,龙湾法院作出拍卖决定书,决定对光大房开公司土地使用权及其地上在建工程进行司法网拍,并发出拍卖公告,定于2016年7月6日开拍。


但光大房开公司股东和部分债权人提出杭州一家投资公司愿出借款项、原工程承建人温州建设集团同意继续施工有复工续建可能要求停止拍卖,并于2016年6月29日召开光大房开债权人委员会会议。法院方面称,虽然温州建设集团明确表态在未满足其条件的前提下拒绝继续施工,但鉴于上述实际情况及复工续建存在可能性,于是予以准许并撤回该次司法拍卖。



2016年8月2日,第二次债权人会议召开,多数债权人表决同意给予60天时间提交复工续建方案。


2016年11月3日,第三次债权人会议召开,对复工续建计划进行表决,多数债权人同意该计划,表决通过。会后,抵押权人浙江省浙商资产管理有限公司提出异议,认为复工续建计划决议违法,损害其合法利益。


2017年1月19日,龙湾法院作出撤销复工续建计划决议


2017年2月22日,光大房开第四次债权人大会,表决通过破产财产变价方案和复工计划


2017年4月12日,龙湾法院作出“鹿城一品”网络司法拍卖决定


2017年4月25日,光大房开部分债权人再次申请终止网拍,但未获法院同意

法院详解为何不同意复工续建



1、在抵押权人未同意的前提下,复工续建计划要求人民法院裁定确认抵押权人的抵押权并注销抵押权人的他项权利证书,因未出现法定担保物权消灭情形,人民法院直接注销抵押权人的他项权利证书缺乏法律依据。


2、复工续建计划提到融资资金作为共益债务将优先于建设工程价款债权、有财产担保债权等债权,并随时清偿,与法律规定相悖。抵押权人、工程款优先权人亦明确反对该融资资金优先顺位。




3、复工续建计划存在一定盈利或亏损的市场风险,应由相关方协商确定自愿承担盈亏,债权人《复工续建计划》仅仅预期了复工续建的利好,但对可能存在的工程延期或质量问题、销售回款不理想、行政审批通不过等风险,复工续建计划缺乏兜底防范措施,延期清偿债权人的同时,并不能确保各债权人获得更高清偿比例。


龙湾法院指出,本案因抵押权人不同意,楼盘至今尚未预售,目前处于在建工程状态,开盘销售是行政许可行为,涉及投资方、购房户等多方利益群体,由有关部门依照法定程序进行,认为进入破产程序债权人会议表决通过即可开盘销售的观点是不妥的。



本案若复工续建,涉及到优先债权人、普通债权人、施工方、投资方、购房户等各方利益的平衡问题,因破产企业不具备承担风险能力,各方诉求、可能发生的风险法院都要慎重考虑,法院只能协商引导,不能在缺乏法律规定的情况下强制各方接受相关方案。


破产案件立案至今已一年多时间,法院已经充分给予各方协商机会,对复工续建协商不成的情况下,还是要回到法制的轨道,按照企业破产法规定的破产清算程序处理破产财产,不能因为普通债权人不同意拍卖就永远不启动破产财产处置程序。



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