天津渔网价格虚拟社区

你不得不知道房地产开发报建过程的一些规则(干货分享)

WE的客厅2018-08-23 16:42:53

导读:房地产开发报建是贯穿整个房地产开发链条,从拿地到工程建设竣工交付周期性很长的工作,通常我们说的五证(土地、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售证、产权证),其中还涉及立项、环评、人防、消防等相关专业性、协调性非常复杂繁琐的工作。


我们今天要讨论的重点是侧重于外部关系,及开发过程出现的棘手问题,专业流程不在这做具体的探讨。现在每个房地产企业包括其他房地产专业网站都会有相应的报批报建的流程,可做参考。但我个人从事房地产项目开发以来,专业上的开发难度主要在于方案,即是那些用地规划许可证容积率、绿化率、单体及户型套面积、车位、消防车道的转弯半径、防火分区、人防、节能等审查这些方面是非常注重专业性,需要配合的部门主要以设计单位为主在专业上进行沟通,公共关系上以开发报建部门同事为主做情感沟通,两者都至关重要。




图片来源网络


先来说拿地因素造成后续开发外部工作的影响,这点也是至关重要的。很多企业拿地和开发是不同部门单独完成,很少做到有效沟通,这个跟前置、后置的工作介入有关系。但拿地对开发工作的影响是非常大的,主要存在几个方面:


1、郊区拿地不注意到永久性用水、用电、市政配套管网、道路、桥梁、临水、临电是否已经敷设到位,在签订土地出让协议的过程中有一项交地说明要注意是否是现状交地,或者净地交地给开发商。这点如果是签订了出让合同之后,开发部门再继续跟国土部门或市政部门、市政府沟通述求很难得到解决甚至出现你你找这个部门,那个部门让你找这个部门来协调解决的局面反正扯来扯去扯不出名堂,就算解决了也是耗费漫长的时间沟通,消耗了物力财力。当然了,如果是采取大盘的思维,或者跟政府签订投资合作战略协议,拿地的成本的较低情况下,开发商买单投入大几千万下去的这样企业也不少数。其他的企业耗不住时间周期,要想项目快速开发和周转这些协调工作已经足够让你受了。


2、拆迁是否是政府主导或者企业来主导这个非常关键,尤其是一二线城市的拆迁旷日持久,也是最难啃的骨头,过程中出现各路牛鬼蛇神不足为怪,这就需要房企在当地要找到具有影响力的人物来摆平黑白两道的关系。但不管怎么做,花钱是难免的,只不过是大钱小钱见效果而已。如果转让的地,地表层以下的地质情况是否已经进行过基础施工覆盖,或者转让方的股权是否清晰,这些调查是必不可少的,别等到要进场施工之后,出现各种施工干扰造成停滞。


所以说,上面拿地因素不做详尽的调查或者盲目拿地、硬性拿地都会造成开发工作协调量大,加上进入专业的报批报建阶段,这些部门的同事和老总忙到连吃饭的时间都没有,电话被打爆都是正常的。前期的准备工作到位,是对后续开发报建工作有序进行保障。开发报建的工作有时候也可以说不是人做的,白天要上班,晚上要喝酒应酬喝到吐血不是没有,回到家还要被老婆骂的不能理解的,工作做的慢,影响后置的工作被领导批,拜访主管部门领导可能还不待见,早上堵领导办公室门口,晚上等领导 开完会才能见到,太辛苦了。



一、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证通过批复是开发工作对外最难的阶段




图片来源网络


先来说说土地证,通常土地招拍挂后根据成交确认书交付全部土地出让金后,网上成交公示需要七天到十天,在此期间需要向国土部门提交相关的资料,全部交付出让金,资料集全之后出让土地合同,最后才是办理土地证。出证的时间这个前置的工作是地产公司以开发部门工作为主收集全部资料提交国土部门经办的窗口。但基于企业想快速拿证,在出让金未全部之前或者由于公司的资金不及时到位,可跟国土部门领导及经办进行沟通,先递交资料先审,待出让金到位之后及时出证,这样即缩短了企业办证的时间和效率,对于后续用地规划许可证的办理,过程的方案设计都可以同步穿插作业。这是一个具有开发经验的同行一般都会把时间压缩到极限状态来做土地证、用规、工规的办理。在办理土地证的阶段,最关键的几个关键词:出让金到位、土地出让合同签订的条款、办理土地证的流程事项,资料的收集和窗口经办的关系对接要做好沟通,有必要还要通过分管的领导或者局长来沟通,工作做到先下后上,切勿先上后下来压人,起到的效果适得其反,因为办事的还是在于窗口的经办和科级干部,那些所谓的领导一般都是签字和协调。


在出让土地证的过程中,由于国土部门和规划部门的分工不同或者企业想尽快出证后续再出其他证,经常会出现工作职能部门的从属不明确,到底是先办理土地证还是先办理用地规划许可证,或者是企业拿到地之后想快速开发由于土地出让金未及时交付,土地证,方案审批的用地规划许可证阶段,这个可能政府职能部门会出现相互推诿的状况,主要是规划部门会提出要求,土地证还没出证达不到条件进入用地方案的审批阶段,不予受理这种情况不是没有存在。即要尽快拿证,又要尽快定方案,又要尽快施工,协调量工作之大。这个时候不单单是考验开发报建同事的协调能力了,还要及时的跟主管的这些只能部门从经办到审批领导关系上下功夫,还要跟设计单位协调尽快出报批方案,所以不把专业作为重点阐述的理由就在这了。实际上来说,开发工作是个对内对外协调性非常强的工作,而且非常注重人际关系情商上的沟通,在出土地证、用地规划许可证这些工作很难说有前置后置的工作进行,除非给予项目定位是慢开发的周期,如果是高周转的项目在拿地、设计方案出来之后,土地证、用地规划许可证的审批都可以做同步工作进行。关键的问题就能够把国土部门,规划部门的关系搞定之后,很多工作自然会顺起来,这个阶段也是考验个人和部门综合能力,打硬仗,打乱仗的水平体现得淋漓尽致。为了抢开盘节点,开发工作强的团队,一天两证,三证的也是经常见到的。不过报批阶段,这个要看不同的城市、区域,如果是一线城市可能会采取更多的窗口办事,透明度会高,上级对接协调关系一般会流程按部就班,但也不是没有可能会开绿灯,三四五线城市如果是大企业进驻所受重视程度跟当地的小企业有自然不同的待遇尤其是招商引资的项目。另外在这些城市里面,很多时候更多的倾向于人脉关系做事。但无论大城市,还是小城市都少不了人际关系的维护,不同城市、区域固有的圈子文化少不了工作上的关系维护。从土地证到用地规划许可证的出具,这些部门的同事和公司老总免不了要喝几场酒的,在此就不过多说。


另外,土地证的办理,如果是属于延期交付土地滞纳金包括税产生的费用是不少的。从我个人的从业经验里面,政策上虽然是有明文规定,作为企业来说交付滞纳金谁都不想交这个费用,很多时候只能扯,能扯下来多少是多少,或者用其他方式抵充。如当时交地条件无法做到七通一平,或者不是净地交付等来跟国土部门和更高级别分管领导交涉对接,尽量减免交付或少交付。如果实在不行,是否可以以其他方式抵税或条件谈判了。总之,为企业降低开发成本,钻空子,打擦边球理所当然,无可厚非。


其实我们都知道,参加土地招拍挂拿地的公司是用母公司,或者集团归属公司参与摘牌的,等到拿地了之后再在当地注册具有实体壳的公司运作,项目结束之后注销这些都是行业常规的做法,也不存在交易和法律风险可言。但有一点,现在行业要求房地产企业从业人员的资质要求如具有注册的结构设计师、建造师、工程师等专业人才,对于房地产企业来说这个一般在自己的企业里面都会有专门收集一些具有专业资格的证书用于公司资质注册审核,这也是目前房地产行业,很多企业要求从业人士入职具有相关从业资格资质,以备后面用于公司的资质注册或者升级。目前这些资质的要求是比较严格的,要做到人证合一,网上备案可查,不能多地挂靠其他企业,以免出现弄虚作假违规现象资质信用度受到影响。至于那些所谓的立项,环评这些说难听实在点,一般都委托中间机构受理,请一些所谓的专家过方案的时候开个会,发表意见,不能都说完美无缺,也不能说一无是处, 起不到实质的作用,只不过是房地产开发程序上要走的一个过场而已。当然了,也有些不同的地方区立项和环评部门抓得非常严,立项、环评方案审核的时候还是要把该做的调查报告做细做全,要忽悠人家首先自己能够忽悠得过去,切莫大意这些专业和关系上的疏通。



图片来源网络


用地规划许可证方案过批,通常把他说为总评审查。这个阶段是要求专业性非常高的开发同事、设计单位设计师跟规划部门对接,方案中会提出和遇到的问题,如:容积率、绿地率是否按照控规要求设计、建筑的日照时间、外立面的色彩、楼高度,楼栋之间的间距,小区道路是否做到人车分流,地上地下的消防通道是否符合规范要求等等,不是非专业的人士听着脑壳子都要爆炸,何况还要去跟这些规划部门所谓的专家去磨嘴皮。


如何能尽快的过批方案都是开发人士、专业设计师在这个阶段日思夜想的事情,有些时候甚至出现到了奇葩的怪像。为了能够尽快出方案,套面积的,我报批方案是一个版本,施工是一个版本,建设中间过程和竣工交付验收阶段做疏通工作。大凡在规划报批的方案阶段里面经常遇到的就是容积率跟控规指标不符合,既然不符合就要调,调层高,调楼栋,调户型面积,调不列入容积率的空中花园,架空层、平层镂空验收过后补板等等计算面积的来补平衡容积率,做小户型来挖大赠送等等,反正能想到的做法都要去想。那些所谓的绿地率,可能由于地上车位,或者公厕 ,垃圾房,物业用房、变电房等设置无法满足绿地率的指标要求的通常并入到首层区域范围能做卫生间的卫生间、物业用房的物业用房,绿地率面积和地上停车位相互矛盾的,停车位设置植草砖,敷设草皮满足绿地率要求。消防车道不够转弯半径的,能忽悠的就先忽悠,消防报批跟规划报批是不同的两个主审部门,过规划方案的时候这里说是绿化地,过消防方案的时候说这里是满足车道转弯半径。不过随着现在新的规范要求出来,对这些方案的审批和验收都非常严格,如果非要这么做,也只是到了非不得已而为之的了,呵呵。反正这个方案阶段,就是一句话,如何在有限的范围空间里面在定死的控规指标要求下,利用地上面积,地下面积的不断转换把方案说的过去,最终盖章就是你的最大功劳,通常过总平方案一个星期半个月出来是说明你水平高,要是三个月,半年出不来,那只能打板子了。过程存在反复修改,形成终稿的也只能磨到对方精疲力尽,没脾气了之后办成事情也差不多了。


至于那些总和管线管网,排水审查也不可疏忽大意。专业性很强,审查方案过程中,标高、排水的进出走向及坡度,强电弱电如何区分穿插。别看这些好像很简单,但不少的房地产企业在过方案的时候死在这个环节上的不少。尤其是给水、雨污管网的排水走向和穿插在标高计算上出现错误,整个小区的管网走线设计重新来过说不为过,甚至牵一而发动全身影响到方案的过批。


通常我们拿地之后,行业都出现几个策略现象,如投资市场环境好的时候错锋拿地,市场环境不好的时候囤地,市场环境去化好的时候都想加快高周转,快速开发,快速卖房,快速资金回笼,一旦错过有利的时机别说卖房了,尤其是2013年底到现在的三四线城市,很多错过销售的有利时机,市场销售环境急速下滑,不少的项目死在半坑里。好的时机如果想拿地到6个月,9个月开盘如果要等到土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、图纸审查、施工许可证才开始工程建设阶段施工那根本是不现实的。所以大企业,如万达、恒大、碧桂园等企业在拿地之后一个月内都会进入施工勘察和桩基阶段,这个从法规角度来说是不合规的。但有一点,拿地之后必须要跟这些质检、安监,建管这些部门做好关系拜访,提前提出未批先建的书面报告也是为当地社会发展相互共赢,说明企业困难等,有时候人情面子还是挺管用的,这也是行业的潜规则了。多数的企业一般是偷偷摸摸的先干,打个擦边球,过程尽快规划方案报批,图纸审查,对于质检、安监部门来说图纸审查和施工人员机械设备的的资质备案是确保你施工尽可能减少违规处罚的申诉有利条件。


上面所说的这些,开发团队乃至公司团队出现最大的问题,由于开发的工作涉及到专业性要求高、沟通协调的灵活性强,个人情商和魅力风格是否让外部和内部的人都认可和喜欢你是非常关键。内部的沟通不顺常常出现在由于涉及的部门多,信息沟通的反馈不及时,不对称。工作的主动性不够,甚至出现部门间相互推诿埋怨,如,图纸设计阶段和修改阶段跟进的不到位,专业要求不匹配,本该专业对专业的沟通变成了开发部门同事跟职能部门审查专业人士无法有效沟通,对牛弹琴的乱象存在,本该可以连土地证、总平方案过批,项目公司注册、立项、环评相互穿插或同步进行的非要一项一项的去做,严重拖了后续建设的后腿。对外关系的沟通处理不顺畅,目前房地产行业可以说是需要审批部门最多的行业,很多职能部门都需要对接,无法分清主次,公关工作总是被别人拒之门外,即不能抓专业同时,又不能抓关系的个人艺术情商,很难在房地产开发工作做得开,虽然行业大家都觉得窗口办事,透明化,可实际上来说好的沟通关系包括人情关系的借力使力对于报建的工作可以起到不可忽视的作用。



图片来源网络



说说高层的对外关系对接吧。通常,高层我们一般指的是公司或项目公司的一把手,那这些高层如何跟政府职能部门的高层对接呢?首先:


1、作为政府高层公务人员来说,平时的公务和日程是非常忙的,出于对人的尊重一般是通过秘书预约的方式拜访,尤其第一次预约切莫陌生拜访;


2、拜访高层一般都是有非常重要的事项汇报,下级职能部门无法解决或者协调需要请示的。那么在拜访高层领导的时候要准备相关的汇报事项(公建项目PPT、代建、及大型的公共配套和基础设施项目等跟小区息息相关的)最好简明扼要的书面报告,会谈过程口述的同时,合理的时机递交书面,不管他看不看重视和不重视那是对人的尊重,和你给人留下好印象对于日后的关系来说是好的机会和开始;


3、多数人没有经历过大场面或者心理素质过硬,气场不强的,尤其是见到级别越高的领导,心里都会有紧张怯场等,表达过程往往达不到预期效果。这点我想告诉大家,如果你在跟领导汇报工作的过程中如果不能摆在一个对等的心态去汇报做到不卑不亢,有理有据的,最后的效果是失败的。其实大家要明白一个房地产项目的投入少则几亿,大则几百亿的资金投入,无论对当地的社会效益还是就业都是共赢的,抓住政府的痛点和关注点去谈判,才能引起重视和共鸣,达到你想要的预期效果。你摆明了这样的心态去跟领导沟通自然就不会产生怯场或者沟通上的心里障碍了。毕竟高级别的如副市长、市长、书记能见到的机会寥寥无几,有些时候都要排队,见到了对于你后面跟下面的那些局长或者重要的经办部门领导都会起到不同的效果,这点仅经验之谈!但有一点,如果你身为公司或者项目一把手,切莫经常跟办事的经办或者专员打交道沟通了,平常的日常维护还是由开发同事去操作就好,保持适度的距离对整体的环境是必要的。



由于时间的关系,开发工作,千头万绪,贯穿始终在此不就做全面展开叙述。开发团队的稳定性至关重要,团队的不稳定很多时候外部的工作重新开始,无论是投入的关系维护时间精力成本,财力成本都需要花费不少。很少听说有不喝酒能做房地产开发工作的,当然也有例外,不能一概而论。但此项工作犹如打仗一样,兵马未动粮草先行,日常的工作计划紧奏性,协调性至关重要。外部的工作很多时候不是有需要了才去维护,而是在日常工作中不断的维护关系才能更好的开展此项工作。


本文由WE客厅楼主原创,仅代表个人观点,不做行业性参考,欢迎交流指正分享。微信号181983211