天津渔网价格虚拟社区

揭开新西兰建筑商的神秘面纱:一步步分析建房步骤

金松鼠房地产投资集团2019-01-12 05:08:31

金松鼠信贷(Squirrel),新西兰最权威房地产投资信贷公司。为您提供最专业投资建议,最优利率,最新房市动向分析。我们积极参与到顾客贷款,选房,议价,拍卖,交割等各个环节,真正帮到购房者。

中文网址:www.squirrel.co.nz/chinese

免费咨询热线:0800 666 969



上次给大家揭秘了开发商分割建房赚得荷包?满满的细节。

秒赚20万纽币!揭秘新西兰最赚钱的房地产生意

今儿一开年,乔大叔又来了! 


易建建筑 - 乔大叔

大家都感觉到了,因为去年底银行的限贷政策, 民用住宅房交易有些淡下来,但东西南北建房的工地可是异常的火爆。


大到地基框架,小到水工电工,都忙得不亦乐乎。 只有你等他们,他们完全不愁工作。


当然,火爆的市场,满是大展拳脚的空间,也给了鱼目混珠的机会。

想建房的亲们:

是自己建?找Site Manager?还是找大包?

报价$1200/平方米,$1900/平方米,$2200/平方米都有,选谁?


如果你经验少,资金不多,只有一两个房要建,试一试的代价可就有些过大了。

乔大叔今天就来带你扒一扒建房关键。

先看看建房基本流程图


再来点烦人的数据,下面是奥克兰建房各环节费用比例(仅供参考)

建房过程中更有很多不定因素,例如:


管道测绘:

蓝色是CCTV(Closed-circuit television)第一次测错的位置,白色是第二次测出的正确位置。

图片上的是打错位置的3个搭桥的洞,每个7.5米深。


正是这个测量上的错误,造成了:

土方作业:比预定工程时间晚了28天

停工两周  (重新协调挖土机进场)

重新联系 Council site meeting, Civil engineer, Geo-engineer and Drainage Bridging engineer from developer

额外花费+GST:

  1. Surveyor to confirm line location ($ 1,000

  2. Drilling of 3 new holes($ 700

  3. Reinstatement of 3 incorrect holes ($ 989

  4. Geoenginer on site ($1,122.50


施工过程中出现的各种状况,都会对工程时间和经济成本上造成损失。


如果是自建或是雇佣Site Manager,追讨第三方责任的艰巨工作就需要屋主自己去经受考验。


工程大包,都包含在合同内,屋主则不用担心这些细节问题。


地基挖土

  • 挖掘机Digger在奥克兰的一般市场价:1.8T $65/hr, 3.5-5T $90/hr,13T with auger $180/h


  • 做地基挖土,如挖出的是垃圾,那处理垃圾的费用比处理土方的费用高出不少。土场拒绝收取垃圾, (一般情况下,垃圾只能去垃圾场,以吨为单位进行费用收取


  • 一般安排回填都用小Digger,但因为是零散活儿,一般在时间上都会被忙碌的Contractor推了又推,耽误工期。(有实力的公司一般都有自己的Digger,随时配合自己的工程进度时间)

框架

框架阶段主要是建筑工人的时间安排问题。


现在建筑市场火爆,有经验的木工团队手里都有接不完的活。他们一般都会同时在几个工地开工。那么怎么最能配合你的工地施工进度,很大程度上取决于你的项目多少。


就像你如果是批发商,那价格肯定有优势。如果帮你管理的公司项目多,那他们手上能调配的木工自然就多,时间上肯定也给予优先安排,那么对你项目加快进程会起到很大的作用。


所以,如果自己建1个房,或找没有足够经验和人脉的Site manager,就会在自己的项目上损失时间和牵扯精力。


这种情况,朋友不一定能帮到你,但专业和实力一定能!


和Council市议会博弈:

建房过程中,一个无法跳过,痛并快乐着的部分 —— 和Council市议会打交道。


他虐你千百遍,你仍约他如初恋” 哈哈,只盼他批准通过的一纸现!


和市议会打交道,其实没那么难,就一条:经验!经验!经验!


经验从哪里来?当然是工程的品质和时间的积累!

下面是市议会民用房主要检查项目:


  1. Foundation inspection

  2. Concrete block , concrete reinforcing inspection

  3. Concrete floor slab inspection

  4. Framing inspection

  5. Cavity wrap inspection

  6. Cladding inspection

  7. Pre-line builing inspection

  8. Plumbing inspection

  9. Post-line inspection

  10. Fire rated linings inspection

  11. Membrane tanking inspection (external and internal waterproofing )

  12. Drainage inspection

  13. Residential final inspection


不同区的Council对质量检查的把关程度有所不同。

  • 有些区的Council 是把工程每步检查工作外包给了不同第三方独立公司

  • 一般带图纸复印件到工地检查是没有问题的,但有Council就必须要求带图纸原件到现场。

  • Footing 和Slab, 有一起检查的,也有分开检查的


因为不熟知不同区域的市议会的每项具体标准,修改和再定检查时间,都会造成工程时间延误。


所以经验多,各区工程多的专业大公司在这方面的优势就很明显。


看似小处,实际大碍

  • 开工前小Tip:在设计师帮你设计递Building Consent的时候,就咨询参考建筑公司的意见,这样既可以让你的设计达到Council的要求,又可以提前考虑建房细节上时间成本和资金成本的信价比。

  • 简单判断建筑公司优劣小Tip:现场看看建筑公司在修的项目,看看他们用的是什么五金配件(有品牌的好品质的,还是小地方进的便宜货)。看看他们钉的钉子的数量是按Council的最低标准还是最高标准来操作。

建筑资金筹备和现金流管理:


一般高质量的建筑商都有长期合作的资金方面的合作伙伴。能帮你找到钱,在现在的市场上,绝对是最牛的!


不妨试试问问你的建筑商?


建筑商的小贴士,乔大叔今天讲的够多了。

更多分割建房赚钱贴士,看下期哦。


开发靠实力,投资靠能力!

易建建筑 - 乔大叔

分地建房

赚钱有保证

现在就联系易建乔大叔

专业为你保驾护航!

易建建筑

  • Master Builder 原版合同,为您提供利益最大化法律保障,10年建筑大师保证 (10 Years Master Builders Guarantee)

  • Master builder 项目管理经理,超过15年新西兰房地产建筑经验,优秀Master Builder 在市政府资料库可实名查找。

  • 50 年房屋结构保证

  • 12 个月免费维护

  • 买地建房贷款,全程协助,无后顾之忧


(文章来源:新西兰微房产)


金松鼠信贷(Squirrel),连续7年获新西兰最佳金融服务团队,几乎囊括本行业所有奖项,贷款额突破10亿纽币。


最高效团队,为您提供:

· 最好利息和现金返还

· 最专业投资购房建议

· 最多买地建房贷款


请拨打我们的免费专线:0800 666 969

金松鼠信贷官方微信平台jinsongshuxindai

中文网址:www.squirrel.co.nz/chinese

微信号:jinsongshuxindai